Объекты мероприятия: министерство имущественных отношений Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» Иркутской области.
Основные выводы:
Формирование института государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости инициировано государством, в первую очередь, в целях совершенствования фискальной политики (повышение эффективности налогообложения; рост налогооблагаемой базы; открытость системы для физических и юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления).
В настоящее время в соответствии с НК РФ кадастровая стоимость является основой для исчисления земельного налога, налога на имущество физических лиц и налога на имущество юридических лиц в отношении коммерческой недвижимости, кроме того кадастровая стоимость объектов недвижимости (КС ОН) используется при аренде, исчислении стоимости при продаже объектов и других целей. Таким образом, результаты ГКО затрагивают экономические интересы как правообладателей, так и государства.
В соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», распоряжением Правительства Иркутской области № 294-рп в 2017 году создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» (Учреждение), подведомственное министерству имущественных отношений Иркутской области (Министерство) и наделенное полномочиями по проведению ГКО.
Очередная ГКО проводится по решению Правительства Иркутской области через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости.
В 2022 году Учреждением проведена ГКО 1 038 859 земельных участков (ЗУ), расположенных на территории Иркутской области, в 2023 году – 1 613 507 зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (ОКС). Установлено, что в соответствии с Методическими указаниями, при проведении ГКО в проверяемом периоде ОГБУ «ЦГКО» для оценки КС ЗУ преимущественно применялся сравнительный подход, для ОКС – сравнительный и затратный подходы.
В соответствии с нормой ст. 21 Закона № 237-ФЗ, правообладатель вправе в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о КС ОН подать в Учреждение заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении КС. В проверяемом периоде количество принятых решений о пересчете КС в связи с наличием ошибок возросло в 5,1 раза (со 178 решений в 2022 году до 901 решения в 2023 году).
В ходе проверки установлено наличие объектов, по которым при исправлении ошибок были приняты решения как об уменьшении кадастровой стоимости ЗУ, так и об ее увеличении. Так, из выборочного анализа 25 решений Учреждения следует: по 8 ЗУ кадастровая стоимость снизилась на 45,9 млн руб., по 11 земельным участкам – увеличилась на 7,0 млн руб., по 6 земельным участкам осталась без изменений.
Установлено, что основной причиной обращений об исправлении ошибок является отнесение Учреждением ЗУ в неверные оценочные группы (определение кода вида разрешенного использования), что может свидетельствовать о возможном недостаточном соблюдении требований Методических указаний о ГКО в части проведения группировки объектов недвижимости, сбора сведений о значениях ценообразующих факторов и других мероприятий, проводимых при определении КС. В связи с чем Учреждению необходимо, в частности, более эффективно организовать работу по взаимодействию с муниципалитетами при сборе информации о ценообразующих факторах для определения КС ОН.
В соответствии с положениями статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ КС объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости по заявлению правообладателя (доверенного лица), поданному в Учреждение или МФЦ. Указанный порядок на территории Иркутской области начал действовать с 01.07.2022.
КСП области отмечает, что Федеральным законом № 237-ФЗ не установлен процент или диапазон отклонений, в который может укладываться допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью. Кроме того, закон не ограничивает периодичность и количество обращений правообладателей в Учреждение.
Число принятых Учреждением решений об установлении кадастровой стоимости ЗУ в размере их рыночной стоимости в 2023 году по сравнению с 2022 годом возросло в 3,7 раза (на 273,6%); число принятых решений об установлении кадастровой стоимости ОКС в размере их рыночной стоимости за 9 месяцев 2024 года по сравнению с 2023 годом увеличилось в 2,2 раза (на 121,5%).
КСП области отмечает, что число обращений правообладателей о пересчете КС ОН в размере рыночной существенно возрастает после проведения соответствующего тура ГКО.
По результатам установления КС в размере рыночной (ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ) стоимость участвовавших в переоценке ЗУ в проверяемом периоде ежегодно снижалась, что, в свою очередь, повлекло снижение налогооблагаемой базы по земельному налогу: в 2022 году на 12,1 млрд руб. по 476 ЗУ (средний процент снижения составил 63,1%); в 2023 году на 39,1 млрд руб. по 1 660 ЗУ (-67,0%); за 9 месяцев 2024 года на 4,3 млрд руб. по 222 ЗУ (-57,0%).
КСП области отмечает, что заниженная КС ЗУ влечет за собой снижение начислений в расчетах арендной платы, выкупной цены объектов, поступлений земельного налога, что отрицательно сказывается на показателях исполнения местных бюджетов.
В проверяемом периоде также наблюдается значительное снижение кадастровой стоимости ОКС в результате ее установления в размере рыночной, что повлекло снижение налогооблагаемой базы по имущественным налогам: в 2022 году на 1,1 млрд руб. по 52 ОКС (средний процент снижения составил 44,9%); в 2023 году на 4,3 млрд руб. по 143 ОКС (– 59,1%); за 9 месяцев 2024 года на 26,7 млрд руб. по 290 ОКС (-49,1%).
Несмотря на то, что, по мнению Росреестра, отличие величины КС от рыночной стоимости ОН не всегда свидетельствует о наличии ошибок, допущенных Учреждением при проведении государственной кадастровой оценки, КСП области отмечает, что настолько значительное снижение налогооблагаемой базы может свидетельствовать о риске возникновения недополученных доходов областного бюджета при исчислении налога на имущество организаций, местных бюджетов – налога на имущество физических лиц.
Выборочный анализ решений об установлении КС ОН в размере рыночной по 10 ОКС (торгово-развлекательные центры г. Иркутска) показал, что в результате переоценки совокупная КС объектов снизилась на 14,7 млрд руб. Как следствие, возможные недополученные доходы областного бюджета по налогу на имущество организаций по этим 10 ОКС по итогам налогового периода 2024 года могут составить 293,4 млн руб.
КСП области обращает внимание на необходимость более тщательного контроля достоверности и качества отчетов об оценке недвижимого имущества, представляемых в Учреждение негосударственными оценочными организациями (частнопрактикующими оценщиками), а также учета лучших практик применения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, рекомендованных Росреестром и применяемых в субъектах РФ.
В ходе контрольного мероприятия выявлен ряд нарушений и недостатков порядка формирования и финансового обеспечения, а также выполнения государственного задания на оказание государственных услуг (выполнение работ), в том числе:
— в отступление от требований п. 12 Порядка № 25-мпр, в План ФХД Учреждения на 2022 год и на 2023 год изменения вносились чаще 1 раза в квартал;
— в нарушение п. 56 Порядка формирования госзадания № 348-пп Министерством первый платеж по субсидии перечислен Учреждению в январе 2023 года в полном объеме, несмотря на наличие остатков субсидии в размере, превышающем 1% от суммы финансового обеспечения госзадания в 2023 году;
— государственные задания на 2022 и 2023 годы, утвержденные Министерством, не содержат информации о допустимых (возможных) отклонениях показателей объема (качества) ни в отношении отдельных услуг (работ), ни в отношении государственного задания в целом, в то время как в отчетах Учреждения об исполнении госзаданий в проверяемом периоде, направленных в Министерство, указаны возможные допустимые отклонения показателей в размере 5%;
— в нарушение пп. 7-8 Порядка определения нормативных затрат, п. 24 Порядка
№ 348-пп «Базовые нормативы затрат на оказание государственных услуг» Учреждения на 2023 год, утвержденные Министерством, не содержат информацию о нормах, выраженных в натуральных показателях, необходимых для определения базового норматива затрат на оказание государственной услуги;
— в отступление от п. 14 Порядка формирования госзадания № 348-пп затраты на уплату налогов, в качестве объекта налогообложения по которым признается имущество Учреждения, рассчитаны в 2022-2023 гг. без применения коэффициента платной де- ятельности;
— Учреждением допущено отражение недостоверных данных в отчетах о выполнении государственного задания в части отражения показателей качества и (или) объема предоставляемых услуг (выполняемых работ);
— Учреждением в нарушение требований ст. 69.2 БК РФ не обеспечено выполнение показателей объема и качества ГЗ по отдельным государственным услугам (работам), при этом Министерством в нарушение пп. 50, 57 Порядка № 348-пп не обеспечен возврат в областной бюджет субсидии в сумме 682,8 тыс. руб.
КСП области отмечает основные замечания к Стандартам качества оказания (выполнения) государственных услуг (работ):
— качество услуг (работ) в области ГКО оценивается исходя из объема и полноты (доли) выполнения соответствующих услуг (работ) согласно госзаданию, как следствие при увеличении объема выполнения соответствующей услуги (работы) наблюдается и рост доли их качественного исполнения, что не характеризует само качество услуги (работы);
— формулировки показателей качества отдельных услуг (работ) не в полной мере соответствуют формулировкам по Региональному перечню;
— отсутствуют формулы расчета балльной оценки показателей (индикаторов) качества по отдельным услугам (работам);
— отсутствует алгоритм расчета точности определения кадастровой стоимости, а также показателей, которые могли бы комплексно характеризовать качество выполнения работы;
— отсутствует корреляция показателей качества предоставления государственных услуг (работ) в области ГКО, установленных административными регламентами и стандартами качества;
— установленные государственными заданиями на 2022-2023 гг. показатели качества отдельных услуг (работ) в полной мере не соответствуют ни стандарту качества, ни административному регламенту и др.
Факты выявленных нарушений порядка формирования и (или) финансового обеспечения выполнения государственного задания на оказание государственных услуг (выполнение работ) Учреждением свидетельствуют о недостаточно надлежащем исполнении Министерством полномочий главного распорядителя бюджетных средств, а также полномочий учредителя бюджетного учреждения в части контроля за эффективным и результативным использованием средств областной субсидии Учреждением в проверяемом периоде.
КСП области рекомендует Министерству: обеспечить соблюдение законодательства в части формирования и финансового обеспечения государственного задания, его своевременного доведения до Учреждения; усилить контроль за эффективным и результативным использованием средств областной субсидии Учреждением; обеспечить организацию процесса проведения объективной и достоверной ГКО объектов недвижимости, так как это напрямую влияет на обеспечение точности прогноза и стабильность поступлений налогов в областной и местные бюджеты.
Отчет по результатам контрольного мероприятия направлен в Законодательное Собрание Иркутской области и Правительство Иркутской области.
В министерство имущественных отношений Иркутской области направлено представление.
В Правительство Иркутской области направлено информационное письмо.
Копия отчета направлена в прокуратуру Иркутской области.