Объекты мероприятия: Министерство строительства Иркутской области.
Основные выводы
С 2021 года в Градостроительный кодекс РФ включена отдельная глава, посвященная комплексному развитию территорий (КРТ). В регулирование, посвященное комплексному развитию, были внесены масштабные изменения, касающиеся терминологии, структуры нормативной базы, посвященной комплексному развитию территорий, определен исчерпывающий перечень видов КРТ: КРТ жилой и нежилой застройки, комплексное развитие незастроенной территории и КРТ по инициативе правообладателей.
Ранее действовавшие механизмы комплексного освоения территорий, которые предполагали обязательства застройщиков по строительству инфраструктуры не получили развития и распространения, поскольку застройщики не были заинтересованы в строительстве инфраструктурных объектов, как правило, передаваемых в государственную или муниципальную собственность, бюджетных средств на строительство таких объектов выделялось недостаточно, что приводило к их нерентабельности для застройщика и было инвестиционно непривлекательным для него.
Проблемы, возникавшие в правоприменении ранее действовавших норм ГрК РФ, привели к необходимости существенных изменений в правовом регулировании отношений в сфере комплексного развития территорий. Внимание к КРТ обусловлено тем, что в числе его целей называются формирование комфортной городской среды и повышение ее качества, а это признано целями национального развития России.
В рамках нового законодательства решение о КРТ определяет параметры развития и застройки территории, а вся градостроительная документация подлежит приведению в соответствие с таким решением.
При этом в нормах ГрК РФ в числе условий договора о КРТ не предлагается ни одного, касающегося распределения затрат на строительство объектов инфраструктуры, социальных объектов, т.е. это не является обязанностью лица, заключившего договор. Иными словами, распределение затрат на строительство объектов инфраструктуры носит индивидуальный, договорный характер в каждом конкретном случае. Как показал анализ, в отличие от г. Москвы, где лица, заключившие договор КРТ, зачастую полностью обеспечивают строительство инфраструктуры и социальных объектов на участке, в Иркутской области инвесторы не берут такие обязательства.
Единственной мерой государственной поддержки является предоставление субсидий, но только лицам, заключившим договор о комплексном развитии жилой застройки. Субсидии предоставляются на возмещение расходов, которые были понесены на создание либо приобретение жилых помещений, предоставляемых гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда. Размер субсидий может составлять от 25 до 100% от нормативной стоимости переселения. Субсидии выплачиваются в случае обращения в Фонд развития территорий.
Градостроительным кодексом предусмотрена возможность перераспределения полномочий органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта РФ в области градостроительной деятельности. Несмотря на то, что субъекты РФ наделены довольно широкими полномочиями по самостоятельному принятию решений о КРТ на территории муниципальных образований, проведенный анализ законодательства субъектов РФ показал, что полномочия органов местного самоуправления по вопросам КРТ переданы органам государственной власти субъекта РФ в 14 субъектах РФ.
В большей части на уровень субъекта РФ переданы полномочия по принятию решений о КРТ. В отдельных случаях передаются полномочия по заключение договоров о КРТ, принятию решений об изъятии земельных участков, инициированию проведения общих собраний собственников МКД, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о КРТ жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о КРТ жилой застройки и прочее.
Анализ реализации мероприятий в сфере комплексного развития территорий в субъектах РФ, входящих в Сибирский федеральный округ, показал следующее:
- в Новосибирской области определен единый оператор КРТ — АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» со 100% участием Новосибирской области. Для комплексного развития определено 29 территорий общей площадью 691 га, на которых планируется построить 5,3 млн кв. м жилья. Площадь расселяемого с этой территории жилого фонда – почти 150 тыс. кв. м.;
- в Кемеровской области на территории СТК «Шерегеш» реализуется один из крупнейших КРТ по объему строительства и инвестициям в России, его площадь – 427,5 га, а объем инвестиций составляет 112,0 млрд руб. Кроме того, планируется провести реновацию Заискитимской части г. Кемерово, что включает в себя КРТ жилой застройки 10 смежных микрорайонов. Планируется снос аварийных МКД, а также МКД в границах КРТ, не признанных аварийными, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства на площади 123,5 га.;
- В Красноярском крае принято 9 решений о КРТ общей площадью 355,8 га, заключено 5 договоров с застройщиками.
КРТ в Иркутской области находится на начальном этапе развития, в регионе реализуются 14 решений о КРТ, общей площадью 275,83 га с градостроительным потенциалом – 775,84 тыс. кв. м, из них: 3 федеральных, площадью 131,65 га с потенциалом — 347,0 тыс. кв. м, 2 региональных, площадью 23,84 га с потенциалом — 59,66 тыс. кв. м, 9 муниципальных, площадью 120,34 га с потенциалом – 369,18 тыс. кв. м.
Реализация большинства решений находится на этапе разработки проектов планировки и межевания, реализованных решений еще нет.
В большей степени в регионе развитие получили КРТ незастроенной территории. Единственное решение о КРТ жилой застройки в г. Усолье-Сибирское не реализовано: из предусмотренных для переселения 40 домов (площадью 16,5 тыс. м2) к концу 2024 года планируется переселение только двух домов (2,3 тыс. м2). Остальные дома будут переселены другими способами. Проведенный конкурс по КРТ жилой застройки в г. Иркутске не состоялся из-за отсутствия предложений.
Вместе с этим дополнительно подготовлен ряд земельных участков, пригодных под КРТ, в первую очередь в г. Иркутске, также участки в Иркутском районе (Дзержинское, Уриковское, Мамонское, Хомутовское муниципальные образования), города Усть-Илимск, Байкальск, Тулун. В г. Иркутске находится перспективный район Предместье Знаменское, имеющий градостроительный потенциал 1,1 млн кв. м жилья.
Предусмотренные законодательством возможности по возложению на инвесторов социальных обязательств по строительству объектов инфраструктуры, социальных объектов в Иркутской области не нашли отражения в решениях о КРТ. В реализуемых проектах лишь отдельные инвесторы взяли на себя обязательства по проектированию социальных объектов и строительству небольшой части инженерной сети (г. Усть-Кут), проектированию автомобильной магистральной дороги (г. Шелехов).
Основной проблемой, препятствующей реализации КРТ является отсутствие инвестиционной привлекательности и спроса со стороны инвесторов, причинами которых являются: отсутствие сетей и мощностей инженерной инфраструктуры, отсутствие финансовой поддержки по ее строительству со стороны государства (за редким исключением), отсутствие заблаговременного и точного планирования строительства социальной инфраструктуры, отсутствие полноценного возмещения расселения аварийного жилого фонда, отсутствие механизмов поддержки расселения т.н. «криториального» жилого фонда.
Отчет о результатах экспертно-аналитического мероприятия направлен в Законодательное Собрание Иркутской области и Правительство Иркутской области.